单位自建不动产销售的会计处理

单位自己新建建筑物是指具有建筑安装施工能力的企业，自己施工建设的建筑物为本单位使用。根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内。”因此，不征收营业税。

单位自己新建建筑物用于销售的，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。”因此，应按建筑业3%的税率缴纳建筑环节营业税。

税额计算一般情况下按组成计税价格确定，即：

组成计税价格=工程成本×（1成本利润率）÷（1－营业税税率）

应纳营业税=组成计税价格×营业税税率。

另外，单位销售建筑物，根据《营业税暂行条例》第一条、第二条规定按“销售不动产”税目缴纳税率为5%的营业税。

例：某房地产公司当年新建家属楼一栋，建筑成本970万元，因职工分配住房难以进行，公司决定将其出售，取得收入1200万元。应纳营业税及会计处理如下（其他各税略）：

1、家属楼完工时：

借：固定资产　　　　　　　　9700000
贷：在建工程　　　　　　　　　9700000

2、家属楼出售时：

应按售价的5%缴纳销售不动产营业税

应纳营业税=1200×5%=60（万元）。

同时补缴建筑环节3%的营业税，若税务机关核定的成本利润率为10%，则应补缴建筑环节营业税为：

应纳营业税=970×（110%）÷（1－3%）×3%=33（万元）。

并作如下会计处理：

（1）取得收入时：

借：银行存款　　　　　　　　　12000000
贷：工程结算收入　　　　　　　　12000000

（2）计提税金时：

借：工程结算税金及附加　　　　　　600000

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贷：应交税金——应交营业税　　　　　600000

补提建筑环节营业税时：

借：固定资产　　　　　　　　　　　330000
贷：应交税金——应交营业税　　　　　330000

（3）结转销售不动产成本时：

借：工程结算成本　　　　　　　　　　　10030000
贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　10030000

（4）上缴营业税时：

借：应交税金——应交营业税　　　　　930000
贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　930000

此项业务实现的利润=1200－1003－60=137（万元）。
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