房地产行业的成本核算复杂繁琐，是业内人士皆知的事情，房地产企业的财税人员怕，税务稽查的税务人员也怕。但越是复杂繁琐，越是容易出问题，包括故意的和失误的。下面我们总结分析一下在税务稽查中容易发现的成本费用方面的问题。 财管,家园,fs119.net

成本核算方法

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房地产的成本核算颇为复杂，特别是在项目开发周期长，多个项目同时存在的情况下，往来的施工单位、材料供应商关系链错综复杂，项目开发前期不能及时取得各项目的“工程结算单”。部分企业没有严格按权责发生制的原则将各项支出计入成本对象，将预提的费用计入当期；或者各种成本在不同项目中没有按合理的方法划分；部分企业在会计核算单位造价时使用以预算造价计算单位成本的方法，由于不能科学地计算预算造价成本，造成与实际成本相差过大，而更有部分房地产企业利用这一特点，故意加大早期单位平米的计划预算造价，造成延后缴纳企业所得税。 财软联,盟,fs119.net

成本费用票据的真实性问题 财管家,园,fs119.net

房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、广告策划、物业管理等诸多行业，不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱。部分房地产企业为增加成本，以各种不相关的发票入账，甚至“买”发票入账； 财管家,园,fs119.net

部分企业虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，或者虚提土地款。 财.管家园.fs119.net

不少地房地产开发商通过开立多家关联公司，利用享受税收优惠或税负低的关联公司，向房地产公司收取费用，而不管是否有发生真实业务，或者价格是否合理，以达到转移利润少缴税的目的。

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以上处理不但达不到税务筹划的目的，还违反税法，风险很大。

利息税前列支问题

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房地产企业融资金额一般比较大，因此利息支出一般比较高。利息支出在税前列支的时候，一般会存在两个问题：应入成本的利息未入成本而在当期扣除、超过同期银行贷款利率标准扣除费用。 财软.联盟.fs119.net

根据国税发[2006]31号规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 财 管家园 fs119.net

开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

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开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

销售费用列支问题 财软,联盟,fs119.net

广告费、业务宣传费和业务招待费超支。一种情况是将预售楼收入也作为三项费用的计提基数，另一种情况是将超标准的三项费用支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目在税前列支； 财.软联盟.fs119.net

虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账，挤占税前利润； 财管家园 fs119.net

销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。 财软联.盟.fs119.net

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