税务机关对房地产的税务稽查，一般会对各个项目分开进行检查，以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。对于同一企业同时存在多个项目的，由于各项目间可能存在交叉往来，税务机关也会对其综合检查。税务机关在进行税务稽查时，一般使用以下常用方法：

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1、收集原始资料和数据 财管家 园 fs119.net

税务机关收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表等。税务机关通过对以上表格数据的登录，掌握房地产项目开发的实际情况。

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2、数据间的逻辑关系分析 财管家,园,fs119.net

税务机关在掌握有关数据的基础上，对数据间的逻辑关系进行分析。如发现企业提供的资料存在疑点，则须作进一步检查。

例如：

ü       开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，如果企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有差距，则会被税务机关怀疑；

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ü       查看建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额； 财管家园 fs119.net

ü       开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与账面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与账面收入是否存在差额。 财管家园.fs119.net

3、整体测算

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由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，税务人员寻找工作的切入点有一定难度，所以一般都会通过整体测算，通过合理方法以及手中掌握的行业整体平均水平数据，对比分析企业成本构成比例的合理性。 财管家 园 fs119.net

例如根据同行业同一性质房产的平均建安成本比例，与企业的实际比例进行比较；土地契税、土地出让金、房屋产权交易费等，都是按照一定比例征收的，可测算企业比例是否合理，通过与其他政府部门的信息共享，掌握企业情况是否属实；再如配套的费用，根据本地水平进行测算，包括：人防基建费、市政建设配套费、墙改费、公共建地费、渣土处理费、煤气、天然气集资费、规划验收费、房屋产权交易费、代收业户维修基金等。

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4、实地核实

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税务机关如通过数据测算发现疑问，或进行例行检查需要，可对房地产企业进行实地检查，通过深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面及有关资料可能存在的疑点。 财 管家园 fs119.net

5、账内检查与外调相结合

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由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此税局会考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。 财 软联盟 fs119.net

6、对往来账户检查 财管,家园,fs119.net

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账中挂账时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。 财软联.盟.fs119.net

7、营业税计税营业额的检查 财管家园.fs119.net

企业收到购房款时，可能将其计入预收账款科目，也可能直接进入主营业务收入科目。

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有部分房地产企业只按“主营业务收入”来计算缴纳营业税，预收款部分收入没有计提缴纳营业税。但根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 财管家园,fs119.net

因此，税务机关在计算房地产企业当期应纳税营业额时，会以“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和作为基数。

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需要注意，由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，应减去“预收账款”账户本期借方发生额。 财软联.盟.fs119.net

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