某区地税稽查局对甲房地产开发公司的土地增值税缴纳情况进行检查，查明甲公司一房地产项目基本情况如下： 财软联盟,fs119.net

甲公司以1000万元取得该地的土地使用权，申报资料中显示房地产开发成本为2200万元，房地产开发费用700万元，其中利息支出600万元。经查实，甲公司房地产开发成本中，有200万元广告和其他销售的费用，该部分费用应归集到房地产开发费用。 财管家园 fs119.net

经过调整，甲公司该房地产项目可税前扣除的其他房地产开发费用计算如下： 财软,联盟,fs119.net

ü       限额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%=（1000+2000）×5%=150万（元）

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ü       实际发生的其他房地产开发费用=房地产开发费用-利息支付=700+200-600=300（万），超过了5%的限额150万元。

ü       可扣除的房地产开发费用=实际支出的利息费用+限额内的其他房地产开发费用=600+150=750（万）

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 而相应地，由于房地产开发成本减少200万，其加计扣除20%的费用也相应减少200×20%=40万。

因此，在计算增值额的时候需要调增150+40=190万元，稽查局对甲公司进行了补税补滞纳金处理。

 土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因而正确计算各种项目的金额对于土地增值税的计算与征收十分重要。 财管.家园.fs119.net

对于房地产开发成本和房地产开发费用，《土地增值税暂行条例实施细则》作出了规定：

房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

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1． 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 财软联盟.fs119.net

2． 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3． 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

4． 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

5． 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 财软联盟 fs119.net

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。也就是说：

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1．   凡是能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出并提供金融机构证明的，可扣除房地产开发费用=实际支出的利息费用+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内，其中实际支出的利息费用不得高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

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2．   凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的证明的，可扣除房地产开发费=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内。

对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。 财软联盟,fs119.net

广告和其他销售的费用应属于房地产开发费用而非房地产开发成本，因此案例中甲公司费用归集错误，造成多列扣除金额，少缴纳土地增值税，其他纳税人应注意成本费用划分的税务风险。

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