房地产开发企业在开发房地产时，不可避免需要对原有住户拆迁进行补偿，补偿方式有现金，也有用建好的房产进行补偿。如果用新建房产进行补偿，看上去似乎并没有取得收入，是否需要纳税呢？

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广州某房地产开发公司发生的案例将告诉我们答案： 财软.联盟.fs119.net

广州地税第二稽查局在房地产行业税收检查过程中，发现某开发公司2001年开发一座综合性大楼时，与30多户被拆迁户签定了《广州市房屋拆迁安置协议》，约定以房屋补偿拆迁户，拆迁面积约3000平方米。该大楼于2004年初建成竣工并交付使用，该公司共补偿给被拆迁户房屋总面积约3200多平方米,但未按照税法规定计缴相关税款。税务机关依法查补税费及滞纳金合计80多万元。

分析：

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一项经济业务如何纳税，首先要判断他的经济实质。房地产开发企业用新建房产作为对居民的拆迁补偿，实际是资产的置换（非货币性交易）。根据《营业税暂行条例》的规定，对这种资产置换，需要分别按照销售不动产缴纳营业税。 财管家 园 fs119.net

国税函[2007]768号文件也有解释：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

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根据上述规定，房地产开发企业补偿给被拆迁户房屋总面积约3200多平方米应该按照“销售不动产”缴纳营业税。如何确定收入缴纳营业税？广东地税有规定具体的处理办法：

粤地税函〔１９９９〕２９５号文件规定，以房产补偿给被拆迁户的：

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1)对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税； 财软,联盟,fs119.net

2)对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。即：主管税务机关按下列顺序核定其营业额:

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a)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 财.软联盟.fs119.net

b)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 财管家园.fs119.net

c)按下列公式核定计税价格: 财软联盟,fs119.net

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

本案中，房地产开发公司对补偿面积与拆迁面积相等的3000平方米房产，应按同类住宅房屋的成本核定销售收入金额；对补偿面积超过拆迁面积的200多平方米房产，应按当月销售的同类不动产的平均价格核定销售收入金额，按“销售不动产”税目计缴营业税及附加税费。 财.软联盟.fs119.net

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拆迁居民是否需要交纳营业税？

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按照国税函[2007]768号文件的规定，拆迁居民也应该缴纳营业税，但广东地税（粤地税函〔１９９９〕２９５号）规定符合条件的可以免征营业税： 财软,联盟,fs119.net

为支持城市改造建设，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。 财软联,盟,fs119.net

房地产开发公司是否需要交纳所得税？

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如前面的分析所说，房地产开发公司与拆迁居民之间属于资产置换，根据国税发[2006]31号文件（内资适用）规定，开发企业将开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。因此，房地产开发公司补偿给居民的总面积3200多平方米房屋，应按规定核定收入计算利润缴纳所得税。 财,软联盟,fs119.net

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企业经常会遇到这样的业务：实际上没有取得收入，会计上也不确认收入，但属于税法要求视同销售确认收入纳税的情况。税法规定属于视同销售的情况才要视同销售纳税，税法没有规定要视同销售的，就不用纳税。视同销售只是税务上的概念，如果对税收政策不怎么了解，就很难把握哪些属于税法规定要视同销售纳税的情况，应该视同销售但没有视同销售纳税，就会像案例中的房地产企业一样，面临补税罚款、缴纳滞纳金的风险。 财软联盟 fs119.net

要详细了解视同销售相关的税收政策及会计处理，可浏览税务会计栏目的文章：

“视同销售”的会计与税法处理差异比较（一）

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“视同销售”的会计与税法处理差异比较（二）

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“视同销售”的会计与税法处理差异比较（三） 财管家 园 fs119.net

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房地产开发企业在开发房地产时，不可避免需要对原有住户拆迁进行补偿，补偿方式有现金，也有用建好的房产进行补偿。如果用新建房产进行补偿，看上去似乎并没有取得收入，是否需要纳税呢？ 财管家 园 fs119.net

广州某房地产开发公司发生的案例将告诉我们答案： 财 软联盟 fs119.net

广州地税第二稽查局在房地产行业税收检查过程中，发现某开发公司2001年开发一座综合性大楼时，与30多户被拆迁户签定了《广州市房屋拆迁安置协议》，约定以房屋补偿拆迁户，拆迁面积约3000平方米。该大楼于2004年初建成竣工并交付使用，该公司共补偿给被拆迁户房屋总面积约3200多平方米,但未按照税法规定计缴相关税款。税务机关依法查补税费及滞纳金合计80多万元。

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分析： 财.软联盟.fs119.net

一项经济业务如何纳税，首先要判断他的经济实质。房地产开发企业用新建房产作为对居民的拆迁补偿，实际是资产的置换（非货币性交易）。根据《营业税暂行条例》的规定，对这种资产置换，需要分别按照销售不动产缴纳营业税。

国税函[2007]768号文件也有解释：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

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根据上述规定，房地产开发企业补偿给被拆迁户房屋总面积约3200多平方米应该按照“销售不动产”缴纳营业税。如何确定收入缴纳营业税？广东地税有规定具体的处理办法：